Foire aux Questions

Il ne s’agit pas d’un don. C’est un titre de propriété. Elle confère à son propriétaire le droit de vote au sein de la SCI selon le principe 1 personne = 1 voix. Les conjoints mariés ou pacsés sous le régime de la communauté des biens bénéficient de la moitié de la valeur des parts acquises après le mariage ou le PACSE. La valeur des parts est héritable. En cas de décès, l’héritier peut demander le remboursement. Il faut néanmoins distinguer le fait d’être bénéficiaire de la valeur des parts et le fait de revendiquer la qualité d’associé au sein de la SCI (soumise à l’agrément des autres associés).

Oui, c’est pour cette raison que nous avons choisi de faire l’acquisition du foncier en SCI et non en GFA. Les coopératives, associations, restaurants, SCOP, CIGALES peuvent donc acheter des parts. Des magasins de producteurs et AMAPs sont engagés !

Le modèle économique est équilibré voire bénéficiaire dès la création de SCI. Les dépenses liées à la SCI citoyenne sont réduites. En effet, le foncier engendre peu de travaux et beaucoup sont imputables au locataire. Les travaux sont encadrés par les baux ruraux.

Chaque associé entrant dans la SCI est agréé par les autres associés.
C’est-à-dire qu’une charte de valeurs encadre l’entrée de chaque associé. Il s’agit d’une sorte de « pacte social et environnemental » rédigé par les associés et qui les lie entre eux. Les statuts de la SCI fixent les règles de modification de la charte.
Des événements conviviaux maintiennent le lien et le partage de valeurs.

Les statuts le permettent et après beaucoup de discussion, le choix a été fait de ne pas fixer de limite ou de plafond. Le processus d’agrément dans les statuts permet de mettre en balance le besoin de faciliter un retrait/une cession d’un associé, qui nécessite que quelqu’un d’autre rachète les parts, et le poids relatif des associés. L’expérience montre qu’il y a peu de risques qu’un associé prenne « trop de place » mais qu’il n’est pas toujours aisé de répondre totalement et rapidement à une demande de retrait ou de cession.

Cela ne dilue pas le caractère social de la SCI citoyenne car 1 personne = 1 voix. Il n’y a pas de liens entre le capital détenu et le poids politique au sein de la SCI.

La diversité des 155 sociétaires de la SCI de Kervel témoigne que la mobilisation pour ce projet collectif a touché des jeunes et des anciens, des personnes du milieu paysan et rural mais aussi des citadins, des habitants de proximité mais aussi des personnes n’habitant pas dans le Finistère ni même en Bretagne, des personnes physiques et morales.

Tout nouvel associé doit recevoir l’agrément des autres sociétaires, conformément aux statuts de la SCI de Kervel. Pour tout nouvel associé, Il y a un formulaire à remplir, des documents à fournir, et un chèque à l’ordre de la SCI, correspondant au nombre de parts sociales à acquérir et qui ne sera encaissé qu’au moment de la décision d’agrément des sociétaires. Ces informations sont communiquées et collectées par la cogérance.

La raison principale est de limiter le nombre d’associés. Réduire le prix des parts augmenterait le nombre potentiel d’associés et rendrait plus compliquée la gestion de la SCI, où chaque année une assemblée générale rassemble tous les associés ou leur procuration. La gestion d’un grand nombre d’associés s’avère effectivement lourde, non seulement lors des décisions collectives mais encore plus lors des successions.

La souscription n’ouvre pas droit à des abattements fiscaux, puisqu’il s’agit d’acquérir directement une part d’un bien immobilier.

Tous les ans, la SCI perçoit un loyer. Ce loyer, fixé selon un barème préfectoral, couvre toutes les charges de fonctionnement de la SCI (frais comptables, taxe foncière…). Le reliquat peut, sur décision extraordinaire des membres de la SCI, être reversé sous forme de dividende, ou réinvesti dans la structure, notamment pour l’acquisition de nouvelles terres ou le rachat de parts d’associés éventuels quittant la SCI. Qu’un dividende soit versé ou pas, le reliquat est considéré comme un revenu foncier et doit être déclaré aux impôts par chaque associé : La cogérance fournit annuellement les informations nécessaires à la déclaration de chaque associé et la taxation induite reste minime.

En principe, chaque sociétaire est solidairement responsable de la SCI en fonction des parts acquises et selon le capital social. Ainsi si un associé possède 1 % du capital de la SCI, il ne sera tenu pour responsable que de 1 % des dettes (responsabilité en % et non en valeur).

Le loyer versé par l’activité agricole est calculé de manière à couvrir les charges de fonctionnement de la SCI, qui aura donc normalement un compte de résultat positif chaque année. Si, pour des raisons exceptionnelles, le loyer ne pouvait être versé, un arrangement provisoire peut être trouvé entre bailleur et locataire. Mais si cette situation se répète, le bail peut être dénoncé et d’autres locataires seront recherchés pour travailler sur la ferme.

Compte tenu de la gravité des engagements des associés qui résulteraient des décisions ci-après, une majorité de 95 % des votes en assemblée générale est requise par les statuts pour :

• tout emprunt, avec ou sans garantie;
• la constitution d’une hypothèque sur les immeubles sociaux.

Oui, par un réinvestissement du résultat annuel dans les biens en propriété pour acheter une parcelle par exemple. Ou encore par une collecte, ce qui a été fait en 2021 par exemple, pour l’achat de nouvelles terres.

Oui, la revente des parts est possible. Toutefois, la première revente sera possible au bout de 5 ans (2026) après la date de l’assemblée générale constitutive. Par ailleurs, les cessions de parts sociales ont un coût pour la SCI (greffe du Tribunal, frais gestion). Ainsi pour éviter d’engendrer des frais tous les ans, il a été inscrit dans les statuts que les mouvements de parts sociales se feront de façon groupée tous les 5 ans. La revente des parts demande l’agrément des autres associés.

Les statuts stipulent que, sauf convention contraire ou décision prise à la majorité extraordinaire des associés, le prix de cession des parts sera indexé sur le cours de l’inflation.

En ce qui concerne les terres agricoles, la réponse est clairement non. La terre agricole ne peut pas être déclassée et ne fait que prendre de la valeur depuis des décennies.

D’autre part, les activités exercées par les locataires sur la ferme vont au contraire ajouter de la valeur au foncier, que ce soit la construction du fournil, de la fromagerie dans la stabulation…

Les gérants (i.e. un collège de gérance) sont désignés par les associés et sont responsables de :

• A la création de la SCI ou lors de modification des associés ou du capital social: le dépôt des statuts, l’inscription au registre du commerce, les annonces légales
• La gestion courante comme celle des comptes, des taxes, des informations relatives aux associées, du bail
• La préparation de l’AG
• La gestion des processus prévus aux statuts comme lors de cessions, d’agrément de nouveaux associés

Le gérant n’a aucun pouvoir de décision en dehors des AG et exécute les décisions de l’AG comme l’achat de terres.

Le principe de rachat citoyen accompagné par l’association « Terre de Liens Bretagne » implique la non-spéculation au moment de la transaction. Une estimation des biens a été réalisée par un notaire en prenant en compte les caractéristiques des terres.